Die Umkehrhypothek – eine verpasste Marktchance?

Das eigene Haus oder die selbstgenutzte Eigentumswohnung werden zu Recht als wichtige Bausteine der Altersvorsorge angesehen. Eine Immobilie stellt dabei häufig einen beträchtlichen Vermögenswert dar. Wenn ansonsten dann aber kein oder kaum weiteres Vermögen vorhanden ist, fehlt mit Eintritt in den Ruhestand die Liquidität, um den gewohnten Lebensstandard aufrecht zu erhalten. Am einfachsten wäre natürlich ein Verkauf des Objekts, um mit dem Erlös die Rente aufzubessern. Der Wunsch vieler, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, steht dem allerdings entgegen.

Die Umkehrhypothek – ein Modell aus den USA

In den USA wurden deshalb Modelle entwickelt, wie eine Immobilie zu Barem gemacht wird und der Eigentümer dennoch weiter darin wohnen kann. Die Idee dabei ist: Auf die Immobilie wird eine Hypothek aufgenommen, die mit einer Grundschuld abgesichert ist. Der Darlehensbetrag wird aber nicht sofort vollständig ausgezahlt, vielmehr erhält der Darlehensnehmer eine monatliche steuerfreie Rentenzahlung. Sie ist abhängig vom Wert der Immobilie, dem Alter des Immobilieneigentümers und dem Zinssatz. Über die Jahre wächst somit die Hypothekenschuld, weswegen sich für diese Art der Finanzierung auch der Begriff Umkehrhypothek etabliert hat. Mit Auszug, zum Beispiel in ein Altenheim, oder Tod geht die Immobilie in das Eigentum des Finanzinstituts über, das aus dem Verkaufserlös das Darlehen ablöst und einen eventuellen Überschuss an den bisherigen Eigentümer oder an die Erben auszahlt.

Die Nachfrage wird auch in Deutschland steigen

In Deutschland hat sich diese Form, Immobilienvermögen ratenweise auszuzahlen und damit die eigene Rente aufzubessern, aber bisher nicht durchgesetzt. Das mag daran liegen, dass diese Art von Hypothek nicht ganz billig ist. Denn das Kreditinstitut lässt sich das Marktpreisrisiko für die Immobilienverwertung durch teilweise kräftige Abschläge auf den aktuellen Verkehrswert bezahlen. Außerdem gehen anfallende Gebühren zu Lasten des Kreditnehmers. Wird an Stelle einer zeitlich befristeten Rentenzahlung eine lebenslange Zahlung vereinbart, fällt der Abschlag noch höher aus, da dann auch noch das Langlebigkeitsrisiko – der Darlehensnehmer lebt länger als statistisch zu erwarten ist – abgesichert werden muss. Der demografische Wandel und insbesondere die wachsende Versorgungslücke im Alter wird aber dazu führen, dass die Nachfrage nach einem solchen Angebot steigen wird. Gerade auch für alleinstehende Hausbesitzer, die keine Erben hinterlassen, dürfte die Umkehrhypothek als interessante Finanzierungsform in Betracht kommen.

Mehr Engagement bei den Finanzinstituten in Deutschland notwendig

Die Finanzinstitute in Deutschland sind daher gut beraten, sich diesem Thema zu widmen. Allein oder mit externer Unterstützung – wie zum Beispiel durch die Experten der MSS-Unternehmerhilfe eG – sollten neue Vertriebs- und Kooperationsformen, z.B. mit der Immobilienwirtschaft, entwickelt werden, um attraktive Angebote, die sich sowohl für das Unternehmen als auch für den Kunden rechnen, zu schaffen. Geschieht dies nicht, verzichtet die Kredit- und Versicherungswirtschaft auf ein wachsendes Marktsegment. Denn da die Umkehrhypothek dem Konstrukt eines Verkaufs gegen Leibrente ähnelt, werden Kunden auf alternative Problemlösungen ohne Beteiligung der Finanzinstitute ausweichen, z.B. durch ein vorzeitiges Vererben der Immobilie an die Kinder mit Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts.

 

Manfred PeterManfred Peter ist Mitglied im Expertenteam der MSS-UnternehmerHilfe eG, das wiederum Mitglied im ReifeNetzwerk ist. Die Genossenschaft berät und unterstützt mittelständische Unternehmen bei betriebswirtschaftlichen Fragen und gibt Hilfestellung zur Unternehmensführung.

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Kontakt: peter[at]mss-unternehmerhilfe.de